一、起草背景

近年来，国家、省高度重视住房保障和房地产工作，出台了一系列住房保障政策。2023年9月，国务院印发《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号），明确要求加大保障性住房建设和供给，规范配售和管理制度，城市政府应根据保障性住房房源供给和需求等情况，研究制定配售办法。2024年6月，住房和城乡建设部印发《关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号），2025年4月，住房和城乡建设部、财政部印发《关于收购存量商品房有关工作的通知》（建保〔2025〕10号），要求以需定购，做好收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。为规范我市配售型保障性住房建设和管理，按照市委市政府工作部署，结合我市实际，市住房和城市更新局组织起草了《荆门市中心城区配售型保障性住房管理办法（送审稿）》。

二、主要内容

《管理办法》共6章30条，主要内容包括总则、规划建设、申购配售、售后管理、监督管理、附则等6个部分。

（一）总则。主要是阐述规划建设配售型保障性住房的目的、意义、适用范围、定义以及各级政府和相关部门的职责分工，确立了政府在保障性住房建设中的主导地位和市场化运作、封闭管理的原则。

（二）规划建设。详细规定了配售型保障性住房的规划编制、土地来源、区位布局、筹建方式、套型面积和配售价格等关键要素。明确了建设用地以划拨方式供应，允许非住宅用地变更用途建设配售型保障性住房。

（三）申购配售。明确了申请配售型保障性住房的基本条件，包括户籍要求、住房状况、社会保险缴纳情况等，规定了配售型保障性住房的配售组织、配售方式等管理措施。

（四）售后管理。对配售型保障性住房不动产登记、封闭管理、回购程序、回购价格提出了具体要求，以保证配售型保障性住房的封闭运行。

（五）监督管理。对购房家庭的申购行为、工作人员的职责履行、建设运营机构的合规操作等进行监督，并规定了违规行为的追责情形。

（六）附则。明确了本办法的施行时间，以及参照执行的指导意见。

三、有关事项说明

（一）关于配售对象。配售型保障性住房实行准入制度，明确了申请家庭的主申请人为市中心城区范围内的常住人口及引进人才，申请家庭的主申请人、配偶、未成年子女在市中心城区范围内无自有产权住房，申请家庭的主申请人在中心城区缴纳社会保险且处于在保缴费状态的申请条件。

（二）关于配售型保障性住房筹集方式、面积标准。主要采取新建、收购、回购和社会捐赠等方式筹集建设，实行现房销售。根据省住建厅《关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（鄂建函〔2024〕59号）文件要求，用作配售型保障性住房的房源以建筑面积不超过120平方米为主。根据我市实际情况，将配售型保障性住房建筑面积调整为以每套不超过120平方米为主，最高不超过144平方米，既提高收购房源可选择性，也可满足二孩、三孩等多人家庭的刚性需求。

（三）关于收购价格和配售价格计算。根据国发〔2023〕14号文件要求，收购已建成存量商品房用作保障性住房价格应以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润收购。新建配售型保障性住房的配售价格按划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润测算确定，收购已建成存量商品房用作保障性住房的配售价格按收购价格加实际产生的财务成本测算确定，财务成本最高不超过收购价格的5%。实行一房一价，明码标价。

（四）关于封闭管理。按照国家规定，配售型保障性住房实行封闭管理，禁止以任何方式变更为商品住房流入市场。明确了退出条件，购买配售型保障性住房办理不动产权证未满5年的，原则上不得申请回购，但可与轮候库内轮候人员进行流转，流转价格在回购价格的基础上买卖双方协商确定。符合回购条件可由建设运营机构实施回购。

（五）关于已配售房屋回购及再次配售价格计算。一是办法中房屋回购价格的算法为“回购价格=原配售价格×（1－累计折旧率）＝原配售价格×（1－1％×房屋交付使用年期）”，算法设计参考广州、佛山、成都、杭州等城市，目的在于确保保障性住房在流转过程中，始终服务于真正有住房需求的群体，避免因价格波动引发的投机行为。年折旧率设定为1%，充分兼顾政府、购房家庭和后续保障对象的利益。二是回购房源再次配售价格由回购成本加财务成本、税费等测算确定。